AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: FIGURA PROFESSIONALE E COMPITI

Quella dell’amministratore di condominio è una figura professionale fondamentale all’interno degli stabili, in quanto si occupa di gestire e amministrare gli immobili condominiali, con tutto ciò che ne deriva.

Sebbene la professione non sia ad oggi regolamentata (approfondiremo più avanti questo punto) è pur vero che chi la svolge deve attenersi a specifiche direttive e deve possedere requisiti precisi. Vediamo nel dettaglio di cosa parliamo.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: CHI È E COSA FA

Come abbiamo accennato, è un professionista che gestisce e amministra le parti comuni di un edificio, occupandosi di vigilare sull’integrità e sulla manutenzione degli edifici condominiali. Tra i suoi compiti rientra anche quello di riscuotere le quote spettanti a ciascun condomino, pagare le spese relative al mantenimento dei servizi condominiali e redigere il consuntivo delle spese giustificando entrate e uscite.

Inoltre, è colui che si assicura di far rispettare le norme di comportamento inserite nei regolamenti condominiali e si adopera per risolvere eventuali controversie.

Si tratta, dunque, di una figura di riferimento alla quale i condomini possono sottoporre richieste, dubbi, quesiti relativi alla vita del condominio.

LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

L’elezione dell’amministratore avviene da parte dell’assemblea condominiale che riunita, vota per nominare il soggetto che ricoprirà il ruolo, autorizzandolo ad agire per conto del condominio attraverso un atto formale secondo quanto disciplinato dall’art. 1129 e con le maggioranze previste dall’art. 1136 entrambi del codice civile. Ogni stabile che abbia 8 o più condomini residenti, deve nominare un amministratore di condominio.

L’accettazione dell’incarico conferito deve avvenire in forma scritta, con la redazione di un documento riportante l’onorario convenuto, a pena di nullità, nonché tutte le informazioni anagrafiche e quelle correlate al diritto dei condomini di consultare la documentazione.

La figura professionale può essere ricercata sia tra i condomini ivi residenti che all’esterno dello stabile, rivolgendosi ad un amministratore professionista; anche una società può amministrare condomini. È fondamentale che il professionista, possieda specifici requisiti, abbia seguito un apposito corso di formazione e svolga approfondimenti formativi periodici.

Quali sono i requisiti per diventare amministratore di condominio, secondo quanto disciplinato dall’articolo 71-bis, delle Disposizioni di Attuazione e Transitorie al Codice Civile:

• Godere dei diritti civili; ​
• Non essere stati condannati per reati contro la P.A., l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o aver ricevuto condanne per delitti non colposi con pena di reclusione non inferiore a due anni o nel massimo a 5 anni;
• Non essere sottoposti a misure di prevenzione definitive, eccetto riabilitazione;
• Non essere interdetti, inabilitati o soggetti a protesti cambiari;
• Essere in possesso di un diploma di scuola secondaria superiore;
• Aver frequentato corsi di formazione abilitanti e seguire formazione periodica.

Abbiamo, inoltre, indicato che la professione non sia ad oggi regolamentata, ma a tal proposito sono state compiute diverse azioni al fine di meglio delineare il profilo della figura oltre che a regolare il settore di riferimento.

La legge 4/2013 ha disciplinato le professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, tra le quali è inclusa quella degli amministratori di condominio. Con ciò, il professionista che svolge la sua attività in maniera continuativa, vede riconosciuta la propria attività in ambito socioeconomico e definiti i parametri obbligatori ex lege previsti, quali, soprattutto, l'adozione e l'obbligo di rispetto di regole deontologiche e la predisposizione di corsi di formazione permanente. Attraverso questa legge s’impone ai professionisti interessati di operare con la massima trasparenza.

Inoltre, la professione di amministratore di condominio sottostà alla L.220/2012 che subordina la nomina al possesso di specifici requisiti professionali e morali previsti agli artt.1129 c.c.,1130c.c.,1130 bis,1131 c.c., e agli artt. 63 disp. att. c.c.,64 disp. att. c.c., 71-bis disp. att. c.c., 71-ter disp. att. c.c. (indicati in precedenza).

Infine, possiamo affermare che la natura giuridica dell’amministratore di condominio è assimilabile a quella del mandatario con rappresentanza, pertanto regolata dal contratto di mandato.

SI PUÒ REVOCARE L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO?

La risposta è affermativa. Attraverso l’art. 1129 del codice civile si disciplina la possibilità di revocare la nomina che può essere di diversi tipi:

• Assembleare (motivata o immotivata); ​
• Giudiziale;
• Per gravi irregolarità;
• Su ricorso di uno o più condomini.
  

Attraverso un’assemblea si può fare in ogni momento, secondo il comma 11 dell’art. 1129 del codice civile e senza la necessità che sussista una giusta causa o un giustificato motivo. Il quorum per deliberare la revoca dell’amministratore di condominio è il medesimo che occorre per la nomina.

L’interruzione del rapporto con l’amministratore di condominio può essere deliberata sia attraverso assemblea ordinaria convocata annualmente che mediante assemblea straordinaria, convocata nelle modalità stabilite dall’articolo 66 delle disposizioni attuative al codice civile. Inoltre, il regolamento condominiale può includere particolari modalità di revoca dell’amministratore.

In caso di revoca senza giusta causa, l’amministratore sollevato dall’incarico potrà permanervi e richiedere il risarcimento del danno. Ciò secondo quanto deliberato dalla sentenza n. 20957/2004 delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che afferma anche che il giudice potrà valutare la sussistenza di una giusta causa ai fini del risarcimento danni e in riferimento agli eventuali crediti spettanti dall’amministratore di condominio (ai sensi degli artt. 1719 e 1720 c.c.).

Bisogna, infine, considerare il caso in cui l’assemblea abbia raggiunto il quorum per revocare l’amministratore, ma non quello per la nuova nomina. In questo caso, l’amministratore sollevato rimarrà in carica in regime di prorogatio imperi e quindi fino a quando non sarà nominato un nuovo amministratore; non può, infine, essere nuovamente nominato l’amministratore di condominio soggetto alla revoca.