COME AVVIENE LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI?

Le spese condominiali rappresentano un costo associato alle aree comuni di un edificio che grava su tutti i coabitanti. In un condominio, infatti, non ci sono solo beni di proprietà esclusiva, come le singole abitazioni, ma anche zone comuni alle cui spese di gestione devono contribuire tutti i condòmini.

La ripartizione delle spese condominiali è il procedimento mediante il quale le spese comuni vengono frazionate tra i possessori delle unità abitative all'interno di un condominio. Il Codice Civile regola il metodo di ripartizione delle spese tra i coabitanti, nello specifico, agli articoli dal 1123 al 1126 del codice Civile, e viene dettagliato anche nel regolamento di condominio.

​Millesimi di proprietà e tabelle millesimali

Nella maggioranza dei casi, la ripartizione delle spese condominiali viene effettuata in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuna unità abitativa, ovvero la quota di proprietà che ogni condomino possiede su tutto il condominio e che viene determinata in base a diversi fattori, tra cui la dimensione dell’unità, la sua posizione all’interno dell’edificio e altri criteri indicati nel regolamento condominiale. Ogni condomino, perciò, contribuisce alle spese condominiali in base ai propri millesimi di proprietà.

Dato proprio il grande impatto che hanno i millesimi sulla ripartizione delle spese in condominio, fondamentali sono le tabelle millesimali. Esse sono dei documenti, obbligatori per legge solo quando in condominio ci sono più di 10 condòmini, che stabiliscono i millesimi relativi ad ogni unità abitativa. Hanno lo scopo di quantificare la quota di partecipazione del singolo condomino alle spese.

Nelle tabelle millesimali sono, quindi, riportati tutti i valori millesimali delle unità abitative di un condominio. Queste tabelle, redatte da geometri, ingegneri o architetti, sono di tre tipologie:

• Tabelle A (quelle generali)
• Tabelle B e C (quelle relative alle scale e agli ascensori)
• Tabelle D (quella relativa al riscaldamento)

Le tabelle millesimali devono sempre essere approvate dall’assemblea condominiale.

Per l’approvazione è necessaria la stessa maggioranza prevista per la deliberazione del regolamento condominiale, vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. Se, però, le tabelle derogano ai criteri di ripartizione delle spese comuni previsti dalla legge, allora devono essere approvate all’unanimità dei condomini (unanimità dei condomini, non dei presenti).

Quando il condominio dispone delle tabelle millesimali, l’amministratore deve usarle per la ripartizione delle spese. La giurisprudenza a tal proposito, però, ha stabilito che è valida anche la ripartizione effettuata in base a valori millesimali diversi da quelli contenuti nelle tabelle se per anni tutti i condòmini hanno espressamente accettato e approvato tale diversa ripartizione.

​Altri criteri di ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese condominiali, però, non avviene solo tramite le tabelle millesimali ma anche secondo il criterio dell’utilità.

Le spese condominiali, infatti, vengono suddivise calcolando, per ciascun condomino, il rapporto tra il valore della proprietà, l’uso dello spazio comune, l’utilità di ogni condomino dall’intervento realizzato.

Per esempio, pensiamo ai lavori per installare/riparare l’ascensore. Il condomino che vive all’ultimo piano utilizzerà di frequente l’ascensore, a differenza di quello che vive al piano terra che non lo utilizzerà quasi mai.

La valutazione dell’utilità, in questo caso, verrà calcolata in base all’utilizzo potenziale che il condomino del piano terra potrà fare dell’ascensore nel voler raggiungere altri piani o nel volersi recare al piano delle cantine.